CONSEILS D'EXPERTS
Diagnostic Technique Global (DTG) et Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : quelles réglementation ?
Le Diagnostic Technique Global, communément appelé « DTG » permet d’informer toute copropriété de l’état et de la situation générale de l’immeuble concerné.
Et cela, dans le but de pouvoir envisager des travaux, via notamment un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Bastien Lainé, du cabinet Diag Impact nous propose un focus sur ces thématiques afin de pouvoir identifier ce qui est obligatoire et les situations devant être simplement soumises à l’accord des copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un diagnostic technique global (DTG) ?
Afin de lutter contre les copropriétés dégradées, qui sont de plus en plus nombreuses, la loi ALUR 2014 a mis en place le Diagnostic Technique Global (DTG) afin de pouvoir informer les propriétaires de l’état général de leur immeuble et de faire état des potentiels travaux à réaliser au cours des 10 prochaines années afin d’assurer un maintien en bon état.
Le diagnostic technique global (DTG) est-il obligatoire ?
Le DTG est obligatoire dans certains cas seulement :
- pour les immeubles construits de plus de 10 ans et dont la mise en copropriété est programmée (exemple : division en appartements d’une grosse maison)
- pour les immeubles soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels ce diagnostic est alors demandé par l’administration française.
Cependant depuis 2017, toutes les copropriétés ont au moins l’obligation de voter pour déterminer si le Diagnostic Technique Global (DTG) doit être effectué ou non. Ce vote se fait à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires directement présents ou représentés lors de l’assemblée générale (AG).
Qui peut réaliser le DTG ?
Le DTG doit être réalisé par un professionnel (personne physique ou morale) expert certifié et assuré, possédant les diplômes, formations et compétences exigées par la loi, tel que Bastien Lainé, Dirigeant du cabinet Diag Impact, à Challans.
Quelles informations doit comporter le DTG ?
Le DTG doit comprendre un certain nombre d’éléments :
- une analyse de l’état extérieur des parties et des équipements communs
- Un état des obligations légales et réglementaires auxquelles est tenu le syndicat des copropriétaires
- Une analyse des améliorations possibles de la gestion de l’immeuble, que ce soit dans sa dimension technique ou patrimoniale (son état)
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique de l’immeuble, différent du DPE réalisé pour votre logement et présent dans votre dossier de diagnostic technique (DTT)
- Une estimation du coût, ainsi que la liste des travaux nécessaires pour permettre la bonne conservation et l’entretien de l’immeuble, pour les 10 prochaines années.
L’ensemble de ces éléments doivent être présentés aux copropriétaires lors de la future assemblée générale. Si ce DTG indique que des travaux sont indispensables à la bonne conservation de l’immeuble, le syndic de la copropriété doit alors inscrire à l’ordre du jour de l’AG la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, ainsi que la question des conditions de sa réalisation.
En réalisant un plan pluriannuel de travaux, la copropriété peut ainsi davantage maîtriser ses coûts et valoriser le bien concerné.
De plus, dans le cadre de la loi Climat et Résilience, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans.
Le PPT a pour objectif d’anticiper et de planifier les travaux dans les parties communes et les dépenses liées à ces derniers.
Il répond à trois enjeux principaux :
- la conservation du bâtiment
- la protection de ses habitants
- la rénovation énergétique
Qu’est-ce que le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ?
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d’une copropriété, et doit être actualisé tous les 10 ans. Il vise à garantir la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties collectives et des équipements communs, tout en contribuant à l’amélioration de l’efficacité énergétique.
Le PPT comporte les éléments suivants :
- L’inventaire des travaux destinés à rénover l’immeuble et leur classification par ordre de priorité
- La prévision des performances attendues suite à la réalisation des travaux contenus dans le PPT
- Le coût des travaux, selon une évaluation approximative
- La planification des travaux à entreprendre sur les 10 années à venir
L’élaboration du « Projet d’un Plan Pluriannuel de Travaux » alors appelé « PPPT » découle :
- D’une analyse préalable du bâti et des équipements de l’immeuble – analyse devant être associée à un Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE)
- Du Diagnostic Technique Global (DTG) lorsqu’il est obligatoire et d’un audit énergétique (pour la mise en copropriété d’immeubles de plus de 10 ans et pour ceux ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité sur demande du syndic).
Le PPT en copropriété est-il obligatoire ?
D’abord retiré de la réforme du droit de la copropriété de 2019, le plan pluriannuel de travaux réintègre finalement le paysage législatif avec la publication au Journal officiel de la loi Climat et Résilience en date du 24 août 2021.
Dans le cadre de la transition énergétique, la loi prévoit plusieurs mesures destinées à « faire entrer l’écologie dans nos vies », et jusque dans les immeubles. Dorénavant, le syndicat des copropriétaires aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux si le bâtiment a plus de 15 ans.
Cette obligation entrera progressivement en vigueur, en fonction du nombre de lots, qu’ils soient résidentiels ou à usage professionnel ou commercial :
- Le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- Le 1er janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots
- Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins
Vous souhaitez obtenir des informations complémentaires sur le DTG et le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), n’hésitez pas à solliciter Bastien Lainé du cabinet Diag Impact, situé à Challans – 07 87 84 65 33.